Правильно составляйте договор аренды

"У нас уже четвертый арендатор со времени распаевания земель. Если в первом варианте договора условия, права и обязанности арендатора и арендодателя были даны четко, то в последнем довольно расплывчато. Кто платит налог за землю — арендатор или арендодатель? В предыдущем варианте указывалось, что налог платит арендатор, в этом и пункта такого нет. Что нам нужно делать в таком случае?".

А. М. Залозный, с. Червоногорка Запорожской обл.

Изменить условия договора аренды земельного участка можно по взаимному согласию арендодателя и арендатора. Если хотя бы одна из сторон против внесения изменений, то спорные вопросы нужно решать в судебном порядке.

Договор аренды земли утрачивает силу в таких случаях:

1) окончание срока действия договора;

2) расторжение договора аренды по взаимному согласию;

3) досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон и по решению суда;

4) переход земельного участка в собственность арендатора;

5) принудительный выкуп (изъятие) земельного участка при возникновении общественной необходимости;

6) смерть арендатора, его осуждение к лишению свободы и отказ его наследников от исполнения условий договора аренды;

7) ликвидация юридического лица — арендатора (т. е. предприятия, которое арендовало землю).

Договор аренды земли можно досрочно расторгнуть при таких условиях:

1) по взаимному согласию сторон;

2) по решению суда в случае неисполнения обязанностей одной из сторон договора;

3) в случае уничтожения или повреждения земельного участка, если это препятствует дальнейшему его использованию.

По закону изменение собственника земельного участка не требует внесения изменений в договор аренды либо его расторжения. Поэтому, заключая договор аренды, желательно внести в него такой пункт, который позволял бы новому владельцу земельного участка настаивать на пересмотре условий договора или на досрочном прекращении его действия.

Изменить условия договора аренды либо расторгнуть договор можно только после того, как арендатор завершит цикл сельскохозяйственных работ. Если какая-либо из сторон не желает продлевать сроки аренды, об этом следует уведомить другую сторону не позже чем за 3 месяца до окончания срока действия договора.

Несомненно, договор аренды земли, заключенный с вами, хотя и является типовым договором, утвержденным Кабинетом Министров Украины 03.03.2004 г., составлен в пользу арендатора.

В п. 9 "Арендная плата", согласно типовому договору, арендная плата вносится арендатором в определенных форме и размере — размер арендной платы денежной — в гривнах с указанием способа внесения; натуральной — перечисление, количество или часть продукции, полученной с земельного участка, качественные показатели продукции, место, условия, порядок, сроки поставки; отработочной — виды, объемы, сроки и место оказания услуг, виды, объемы, сроки и место проведения работ.

В п. 13 должна быть указана периодичность пересмотра размеров арендной платы (обычно делается ежегодно).

Это лишь несколько замечаний, поэтому рекомендуем вам составить дополнение к договору аренды земельного участка, в котором, согласно п. 9 типового договора аренды, все конкретно расписать.

А в сам договор по взаимному согласию внести коррективы, в частности в пп. 28—31 "Права и обязанности сторон".

Константин ШУЛЫК,

юрист